Aufgaben
Aufgabenteilung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Wer macht was, wer hat welche Rechten und Pflichten im Zusammenspiel zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft, dem Verwaltungsbeirat, dem Hausverwalter und Außenstehenden, wie z.B. dem Hausmeister und den Handwerkern?
Die Eigentümerversammlung
Für das Wohnungseigentum gilt das Recht der Selbstverwaltung (§ 21 WEG). Die Verwaltung erfolgt in der Regel durch Beschlussfassung auf einer Wohnungseigentümerversammlung. Der Verwalter ist verpflichtet, einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen, weil jährlich der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zu beschließen sind. Ferner können z.B. auch Beschlüsse über notwendige Instandhaltungsmaßnahmen gefasst werden. Die Versammlung der Wohnungseigentümer wählt den Verwaltungsbeirat und bestellt den Hausverwalter.
Der Hausverwalter
Auf die Bestellung eines Verwalters hat jeder Miteigentümer einen Anspruch. Die Aufgaben und Pflichten des Hausverwalters regelt in erster Linie das Wohnungseigentumsgesetz in § 27 WEG „Aufgaben und Befugnisse des Verwalters“. So ist der Verwalter insbesondere verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung umzusetzen sowie eine Jahresabrechnung und Wirtschaftspläne zu erstellen.
Der Verwaltungsbeirat
Die Wohnungseigentümer können die Bestellung eines Verwaltungsbeirates beschließen. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Mit die wichtigste Aufgabe des Verwaltungsbeirates ist die Rechnungsprüfung. Hierbei sind folgende Mindestanforderungen einzuhalten:
- Kontrolle, ob das Gemeinschaftsvermögen ordnungsgemäß angelegt und der Bestand belegt ist.
- Stichproben hafte Prüfung der Ausgabenbelege und der dazu gehörigen Girokontoauszüge.
- Rechnerische Schlüssigkeit des Gesamtwerkes (Nachvollziehung der Kostenentwicklung).
Der Verwaltungsbeirat hat eine beratende Funktion. Gewählt werden bis zu drei Verwaltungsbeiräte, der Verwaltungsbeirat bestimmt aus seinen Reihen einen Vorsitzenden. Ein guter Hausverwalter arbeitet eng mit dem Verwaltungsbeirat zusammen, z.B. führt man gemeinsame Begehungen der Anlage durch oder stimmt die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung zusammen ab.
Ehrenamt Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat ist ehrenamtlich tätig, jedoch erhält er seine Aufwendungen (Porto, km, Druckerpatronen etc.) erstattet. Viele Eigentümergemeinschaften beschließen eine jährliche Aufwands-Pauschale. Diese bewegt sich bei Eigentümergemeinschaften bis zu 100 Wohneinheiten in der Größenordnung 20 – 100 Euro pro Jahr und pro Verwaltungsbeirat.
Ersatzzustellungsvertreter
Die Eigentümergemeinschaft ist – mit der Novellierung des WEG gehalten – einen sogenannten Ersatzzustellungsvertreter bzw. dessen Stellvertreter zu wählen. Sollte der Hausverwalter z.B. in einen Rechtsstreit mit der Eigentümergemeinschaft involviert sein, kann das Gericht bestimmen, dass z.B. die Gerichtspost nicht mehr an den Hausverwalter sondern an den Ersatzzustellungsvertreter gehen soll.
